Cuánto valor pierde un piso ocupado: del 30 % al 60 %, y de qué depende
No hay una cifra oficial de cuánto valor pierde un piso ocupado por okupas en España. Las que publican compradores, tasadores y prensa van del 30 % al 60 % del valor de un piso libre. Cuánto pierde el tuyo depende sobre todo de la zona, del procedimiento, del estado del piso y de quién lo compra.
Por Francisco González · Actualizado el
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¿Cuánto se puede bajar el precio de un piso ocupado?
Entre un 30 % y un 60 % menos que el mismo piso libre, según las cifras que circulan. Ninguna sale de una estadística oficial: son lo que los compradores están dispuestos a pagar, contado por ellos, por agencias y por la prensa.
| Quién lo dice | Cuánto pierde | Cuándo |
|---|---|---|
| La Vanguardia | Del 30 % al 60 % del valor | Julio de 2022 |
| Dazia Capital, en idealista/news | Un 30 % en el primer año ocupado | Junio de 2022 |
| Línea Directa | Hasta un 40 % | Blog, sin fecha |
| Donpiso, en Servimedia | Hasta el 50 % del valor de mercado | Julio de 2025 |
| Inmonews y Giralcasa | «Más del 50 %», según su titular; su ejemplo (300.000 € libre, entre 120.000 y 180.000 € ocupado) es una pérdida del 40 % al 60 % | Agosto de 2025 (Inmonews); Giralcasa, sin fecha |
| Pisoknh | Entre un 50 % y un 60 % menos | Septiembre de 2026 |
Esas cifras dicen lo que suelen ofrecer los compradores, no lo que vale tu piso. La distancia entre el 30 % y el 60 % es la distancia entre un caso y otro. Por eso conviene entender qué descuenta el comprador y por qué.
Fuentes: los artículos enlazados en la tabla, consultados el 04/11/2026. No existe un registro público de ventas de pisos ocupados; las estadísticas de precios de vivienda no distinguen si el piso está ocupado.
Por qué pierde valor: lo que el comprador descuenta
Un piso ocupado vale menos porque quien lo compra paga hoy por un piso que no podrá usar hasta recuperar la posesión. Del precio de piso libre resta todo lo que esa espera le va a costar.
- El tiempo. Meses sin poder entrar, alquilar ni revender, con el dinero parado. Cuanto más largo prevea el procedimiento, más descuenta.
- El procedimiento. Abogado y procurador para recuperar la posesión por la vía civil, normalmente con el procedimiento del artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si hay delito de usurpación, también cabe la vía penal, que desde el 3 de abril de 2025 puede tramitarse como juicio rápido (Ley Orgánica 1/2025).
- Los gastos mientras tanto. El IBI, la comunidad y el seguro se siguen pagando aunque no se pueda entrar, y los suministros, si siguen a nombre del propietario.
- El estado del piso. Nadie puede verlo por dentro antes de comprar, así que el comprador cuenta con una reforma y con posibles desperfectos.
- El riesgo. Que el procedimiento se alargue, que vivan menores o personas en situación de vulnerabilidad, o que aparezca una deuda que no constaba.
- La suspensión. Si el piso es la vivienda habitual del ocupante y los servicios sociales confirman su vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el procedimiento. Hasta dos meses si reclama un particular y hasta cuatro si reclama una empresa (artículos 441.5 y 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Su margen. Quien compra para revender quiere ganar con la operación. Esa parte no es un coste real, es su beneficio, y es donde más se nota comparar varias ofertas.
Y una cosa más: como no se puede tasar el piso por dentro, lo habitual es que el comprador pague con fondos propios. Eso reduce quién puede comprar, y menos compradores también significa menos precio.
Fuentes: artículos 250.1.4.º, 441.5 y 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Artículo 795.1 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, modificado por la Ley Orgánica 1/2025. Las dos, consultadas el 05/11/2026. Artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, consultados el 04/11/2026.
Vender ya o recuperarlo primero: las cuentas
Lo que pierdes vendiendo ocupado no es el descuento entero. Es la diferencia entre la oferta que te hagan y lo que te quedaría si lo recuperas, lo pones a punto y lo vendes libre. De esa segunda cifra se descuentan los gastos y el tiempo.
| Venderlo ocupado | Recuperarlo y venderlo libre | |
|---|---|---|
| Lo que cobras | La oferta del comprador, al firmar | El precio de piso libre, cuando acabe todo |
| Lo que pagas por el camino | Nada más: el procedimiento pasa al comprador | Abogado y procurador; IBI, comunidad, seguro e hipoteca mientras dura; la reforma al recuperarlo |
| Lo que dejas de ingresar | Nada | Lo que no cobras de alquiler o de venta mientras dura |
| Cuándo | Al firmar ante notario | Lo que dure el procedimiento, más la reforma y la venta |
| Lo que no sabes de antemano | Cuánto te ofrecerán: por eso se comparan ofertas | Cuánto durará y cómo estará el piso |
Cómo hacer tus cuentas
- Valor libre. Lo que piden por pisos parecidos en tu zona. Un tasador no puede entrar, así que cualquier cifra será una estimación.
- Gastos de recuperar. El presupuesto de tu abogado (honorarios y procurador), tus recibos de IBI, comunidad y seguro por los meses que te diga que suele durar, y la reforma que calcules.
- Oferta por ocupado. Lo que te ofrezcan dos o tres compradores distintos, por escrito.
Lo que pagas por quitarte el problema hoy es una resta: valor libre, menos gastos de recuperar, menos la mejor oferta por ocupado. Si esa cifra te parece poco a cambio de no esperar meses ni asumir el riesgo, compensa vender. Si te parece mucho, compensa recuperar.
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Lo que sube o baja el descuento en tu caso
El descuento se mueve con siete cosas. La zona, quién ocupa el piso, si hay denuncia o demanda, quién vive dentro, las deudas, el estado del piso y quién compra.
- La zona. Donde hay demanda y precios altos, los compradores compiten y el descuento baja. En zonas con poca demanda, sube.
- Quién ocupa el piso y cómo. Un okupa sin ningún título se recupera por una vía; un antiguo inquilino con contrato, por otra, con plazos distintos. Esta web trata pisos ocupados sin título. Si tu caso es un inquilino que no paga, cuéntanoslo igual y te decimos a quién acudir.
- Si ya hay denuncia o demanda. Un procedimiento avanzado, con fecha de juicio o de lanzamiento, vale más que un piso sin denunciar: el comprador hereda el camino andado.
- Quién vive dentro. Menores, personas mayores o en situación de vulnerabilidad alargan los plazos. El comprador lo sabe y lo descuenta.
- Las deudas. La comunidad puede reclamar al comprador las cuotas del año de la venta y de los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). El piso responde además del IBI pendiente (artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El comprador las resta de la oferta o te pide pagarlas al firmar.
- El estado del piso y del edificio. Antigüedad, ascensor, derramas aprobadas y lo que se intuya desde fuera.
- Quién compra. Un particular ofrece lo que quiere. Las empresas grandes tenedoras y las que se dedican a comprar por debajo de tasación tienen un suelo legal, que vemos a continuación.
Fuentes: artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, consultadas el 04/11/2026.
Qué cambia el Real Decreto-ley 29/2026 y a quién afecta
Hasta el 31 de diciembre de 2030, algunas empresas no pueden comprarte el piso por menos del 70 % de su valor de tasación. Son las grandes tenedoras y las que se dedican a comprar por debajo de tasación. Rige desde el 8 de octubre de 2026, con excepciones. A un particular no le afecta.
- A quién limita. A las empresas grandes tenedoras y a las de su grupo o que compren para ellas. También a las entidades que se dedican a comprar inmuebles, o carteras de préstamos hipotecarios impagados, por un precio claramente inferior a su tasación.
- Quién es gran tenedor. En la Ley de Vivienda, quien tiene más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de ese uso. No cuentan garajes ni trasteros, y en las zonas tensionadas la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco.
- Cómo se mide. Con el informe de una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes. Se toma el valor a la fecha del acuerdo, y el informe lo aporta el comprador. En el precio cuentan también las deudas que el comprador asuma, como la comunidad o el IBI pendientes.
- Las excepciones. No se aplica si el comprador destina el piso a vivienda asequible o social, al menos hasta el 31 de diciembre de 2030. Tampoco a residencias sociosanitarias, a residencias de colectivos vulnerables de entidades sociales ni a la protección de víctimas de violencia de género.
- La del código de buenas prácticas. Las empresas adheridas a un código de buenas prácticas del Gobierno también quedan fuera, pero solo desde que ese código esté aprobado y en vigor.
- Qué falta. Que el Congreso la convalide: la votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026. Si no la convalida, deja de aplicarse.
- Qué significa para ti. Si te hace la oferta una de esas empresas y no se acoge a ninguna excepción, no puede descontarte más del 30 % de la tasación. Si es un particular, no hay suelo. Pregunta siempre quién compra y pide que conste en la oferta.
Información general, no asesoramiento jurídico. Actualizada el 05/11/2026; la revisaremos después de la votación.
Fuentes: artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026) y artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Consultadas el 05/11/2026.
Cómo saber cuánto vale tu piso ocupado
Cuánto vale tu piso ocupado es el precio de piso libre menos lo que el comprador descuenta por recuperarlo, y solo lo sabes con ofertas reales. Cuatro pasos:
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Averigua el valor libre
Mira pisos parecidos en tu zona y, si quieres afinar, pide una valoración a una agencia. Sin entrar, siempre será una estimación.
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Pide presupuesto y plazo a un abogado
Cuánto costaría recuperar la posesión y cuánto suele tardar en tu juzgado. Si ya tienes abogado, te lo dirá en una llamada.
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Pide varias ofertas
Pide dos o tres, con quién compra y qué incluye cada una. Nosotros te ponemos en contacto con compradores especializados sin coste.
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Decide con las cuentas
Compara la mejor oferta con lo que te quedaría recuperando. Si quieres, las hacemos contigo por teléfono.
Nosotros no compramos el piso. Te decimos qué te compensa y, si decides vender, te ponemos en contacto con quien lo compra. La decisión es siempre tuya.
Preguntas sobre el precio de un piso ocupado
¿Hay alguna tabla oficial de cuánto vale un piso ocupado?
No. Ningún organismo publica precios de pisos ocupados, y las estadísticas públicas de vivienda no distinguen si el piso está ocupado. Las cifras que ves en Google salen de compradores, agencias y medios, y suelen copiarse unas a otras.
¿Se puede tasar un piso ocupado?
Por dentro, no: el tasador no puede entrar. Sin entrar, cualquier valoración es una estimación por comparación con pisos parecidos de la zona. Sirve para orientarte y para negociar, no para fijar el precio.
¿Hay que pagarle al okupa para que se vaya, y cuánto?
No hay ninguna cantidad obligatoria ni oficial. Algunos compradores negocian una salida voluntaria con una compensación, y la descuentan de su oferta. Si vendes ocupado, esa negociación deja de ser tuya: pasa al nuevo propietario desde la firma.
¿Las deudas de comunidad o el IBI pendiente bajan el precio?
Sí. La comunidad puede reclamar al nuevo dueño las cuotas del año de la venta y de los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). El piso responde además del IBI que se deba (artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Por eso el comprador las resta de la oferta o te pide pagarlas al firmar. Lo que importa es que la oferta diga quién paga cada cosa.
¿Me pueden ofrecer menos del 70 % del valor de mi piso?
Depende de quién compre. Un particular, sí: no tiene ningún suelo. Las empresas grandes tenedoras y las que compran por debajo de tasación como negocio, no: lo impide el Real Decreto-ley 29/2026, salvo excepciones.
Hasta el 31 de diciembre de 2030 no pueden comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, según tasación homologada. Las excepciones son sobre todo para fines sociales, como destinarla a vivienda a precio asequible. Pídele al comprador que diga en la oferta quién compra.
¿Pago impuestos si vendo mi piso ocupado por menos de lo que me costó?
Si vendes por menos de lo que te costó, con sus gastos, no hay ganancia en el IRPF sino una pérdida patrimonial. Esa pérdida puedes compensarla con otras ganancias (artículos 33 y 49 de la Ley del IRPF).
La plusvalía municipal no se paga si acreditas que el terreno no ha subido de valor desde que lo compraste (artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Tu caso concreto, mejor con tu asesor.
¿Me compensa pagar las deudas o hacer obras antes de vender?
Obras, no puedes: no puedes entrar en el piso. Las deudas de comunidad e IBI puedes pagarlas tú antes de firmar o dejar que el comprador las descuente de la oferta. En los dos casos salen de tu bolsillo; la diferencia está en que consten claras en la oferta y en la escritura.
Información general, actualizada el 04/11/2026. Tu caso concreto conviene revisarlo con un abogado o con tu asesor.
Cuéntanos tu caso y te decimos qué te compensa
Déjanos tu nombre, tu teléfono y dónde está el piso. Te llamamos, hacemos las cuentas contigo y te decimos si te compensa vender ya o recuperarlo antes.
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Nombre, teléfono y provincia del piso. Si quieres, tu caso en una frase.
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